Le marché immobilier dans la baie de San Francisco - juin 2010

Les taux d'emprunt chutent et la confiance des acheteurs est en hausse

Avec la fin du crédit d'impôt fédéral, le marché du logement est confronté à un point d'inflexion clé, tandis que nous nous dirigeons vers les vacances d'été. La relance du gouvernement a certainement contribué à stimuler une reprise dans le marché de l'immobilier, mais il reste fragile et les observateurs étudient s'il peut se développer sans les aides publiques.

Plusieurs annonces économiques de cette semaine pourrait soutenir la reprise naissante. Jeudi dernier, le géant de la finance Freddie Mac a annoncé que les taux hypothécaires ont chuté à leur plus bas niveaux aux USA. Les taux fixes à 30 ans sont passés de 4,75% à 4,69%. Le précédent record était de 4,71% (semaine du 3 décembre 2009). Le taux moyen à 15 ans était de 4,13%.

Bien que le niveau global de l'activité immobilière ait ralenti ces dernières semaines avec la date limite des crédits d'impôts, de nombreux économistes estiment que les faibles taux actuels vont stimuler la croissance du marché en réduisant les coûts d'emprunt pour les acheteurs. Les taux hypothécaires ont chuté au cours des deux derniers mois, dût aux préoccupations de la crise en Europe et qui a stimulé le marché obligataire plus sécurisé.

Reuters a également rapporté vendredi dernier que la confiance des consommateurs est à son plus haut niveau depuis janvier 2008.

L'enquête réalisée par Reuters et l'Université du Michigan démontre que l'indicateur de confiance des consommateurs a augmenté au niveau 76 (contre 73,6 en mai 2009). Le chiffre était supérieur à la prévision de 75,5 chez les économistes interrogés par Reuters.

L'enquête de juin 2010 "a enregistré les nouvelles les plus favorables sur le plan des emplois depuis 5 ans", dixit Richard Curtin, directeur des enquêtes. Paradoxalement, les consommateurs ne s'attendent pas à une baisse importante du chômage au cours de l'année à venir.

70% de l'économie est alimentée par les dépenses de consommateurs. Un climat de confiance positif est donc très important sur le marché du logement. Si les acheteurs sont optimistes, ils sont plus susceptibles de contracter un emprunt et d'acheter une maison.

Alors, où tout cela nous mène au regard du marché local de la baie de San Francisco ? Le marché continue à être soutenu. La reprise par rapport au creux de la récession de l'an dernier sera progressive. Le taux du chômage va jouer un rôle clé dans cette reprise, de même que la santé financière des bourses et de l'économie nationale globale.

A l'heure actuelle, il existe de grandes opportunités pour les acheteurs à long terme, mais également pour les couples qui désirent s'installer. Si l'on compare avec le marché de juin 2001, les taux à 30 ans étaient de 7,2% contre 4,7% aujourd'hui. Cela représente une économie de 1.000 $ par mois pour un prêt de 650.000 $.

Voici un snapshot des marchés de la baie :

North Bay
Il y a eu une énorme augmentation des ventes au cours des deux dernières semaines. Les réductions de prix semblent porter leurs fruits, même si les transactions se concrétisent souvent à un prix inférieur. Les stocks continuent à augmenter. A Petaluma, il y a un manque d'offre dans la gamme des biens de moins de 500.000 $. Entre 500 et 800.000 $ le marché reste modeste et beaucoup d'offres inférieures sont proposées. Les REO abondent. Pendant ce temps, le marché de Santa Rosa redevient actif. La demande étant même supérieur à l'offre. Idem pour Sébastopol ou la hausse d'activité est sensible pour le segment des biens entre 500.000 et 1 millions de dollars. Un propriété de 1m$ s'est vendu en 2 jours. Les open house de ces dernières semaines ont très bien fonctionné.

San Francisco
Avec la deadline du crédit d'impôt, il ne semble pus y avoir d'urgence de la part des acheteurs pour faire des offres. Il semble que tout le monde attende quelque chose, sans savoir quoi. Les open house sont très calmes et cela ne va pas s'améliorer avant le dernier week-end de juillet.

SF Peninsula
A Burlingame, les acheteurs semblent avoir ralenti leur décision d'achat. Dans Hillsborough, il a un nombre conséquent d'offres de vente. Il y a de très bonnes affaires sur le marché. Sur la côte, il ressort à Half Moon Bay une très forte activité commerciale pour les biens compris entre 600K$ à 800K$ en excellent état et si le prix est légèrement en deçà du marché.
Le marché des propriétés à 1M$+ est très calme.
A Palo Alto, les ventes et les stocks restent stables tandis qu'ils diminuent fortement sur Redwood City / San Carlos.
Bien qu'il y est beaucoup de participation aux journées portes ouvertes, le marché est calme. Les acheteurs sont encore très prudents.
A San Mateo, l'inventaire est faible mais semble reprendre subitement cette semaine. Enfin, pour Woodside / Portola Valley le marché des propriétés inférieures à 2,5m$ se porte plutôt bien. Le marché à toujours été soutenu. Actuellement, seules les villas de plus de 5 millions de $ accusent le coup.

East Bay
Le marché d'Orinda est robuste et il y a toujours de nombreux acheteurs intéressés pour toutes les gammes de prix. Plus de propriétés arrivent sur le marché de Berkeley, et beaucoup de réductions ont été appliquées. A Oakland, le début juin a été très calme, mais semble repartir. Quelques maisons n'ont eu aucune visite durant les open house. Les ventes à perte représentent 50% des transactions totales. Le marché de Castro Valley semble évoluer de semaine en semaine. Il y a de plus en plus de demandes. Le nombre des ventes à Danville ralenti, probablement en raison des remises de diplômes et des vacances d'été.
Le marché de Livermore a ralenti. Les stocks ont cru de 10% et le volume des ventes a baissé de 5%. Les maisons bien entretenues, dans des quartiers calmes ont encore beaucoup de succès. Les ventes sont en augmentation sur Fremont. Beaucoup d'activité et beaucoup de succès lors des journées portes ouvertes. En revanche, la prise de décision a été considérablement rallongé.

Silicon Valley
Les annonces sont à la hausse et les ventes sont stables. L'été arrive et semble ralentir l'activité mais les journées portes ouvertes ont encore beaucoup de succès. Environ une offre sur cinq avait reçu plusieurs offres. Le marché de Los Altos ralentit en raison de plusieurs facteurs liés à l'économie et aux vacances. Plus de la moitié des ventes avaient reçus plusieurs offres d'achat. A Saratoga, les agents immobiliers constatent encore beaucoup de ventes à perte. Le marché est toujours morose. A Los Gatos, l'optimisme semble de mise chez les acheteurs. Beaucoup d'offres sont faites (mais en fourchette basse des prix). Le marché de San José a ralenti ces dernières semaines, avec des hauts et des bas.

South County
Le marché de Gilroy s'est amélioré avec une hausse des ventes. Bien que mai fut très calme par rapport aux années précédentes, juin est en reprise. L'inventaire de Morgan Hill augmente très légèrement. Les logements à prix modéré se vendent très bien. Le marché haut de gamme en revanche est calme. Les open house ont toujours du succès mais il y beaucoup de curieux, des acheteurs prêts à s'engager mais qui veulent faire le bon choix.
Comme entendu à plusieurs reprises, le chômage élevé à l'échelle de l'Etat reste le principal facteur de ralentissement de la reprise. Toutefois, la proximité de la Silicon Valley (où l'emploi est en hausse) est un facteur positif pour le marché local.

Santa Cruz
Le marché reste stable avec un marché actif surtout au niveau du bas de gamme. Les ventes sont stables par rapport à l'an dernier avec des prix légèrement supérieurs. Il y a beaucoup de ventes à perte, même si la propriété n'est pas un REO.

Monterey Peninsula
Les ventes et les nouveaux biens sont en hausse. L'US Open et toutes les manifestations qui l'accompagnèrent la semaine dernière ont été une très bonne publicité pour la péninsule de Monterey. Beaucoup de gens tombent amoureux de la région et souhaitent y posséder une propriété. Le beau temps et les belles images à la TV ont convaincu bon nombre de personnes à se renseigner sur les prix à Pebble Beach. La plupart des visiteurs sont passionnés de golf et reviennent plus tard pour découvrir le marché immobilier. Ces 2 dernières semaines ont été très actives avec des chiffres de transactions beaucoup plus élevés que d'habitude.

Pour résumer, les premières semaines de l'été créés l'accalmie sur de nombreux marchés, offrant de bonnes opportunités aux acheteurs qui bénéficient en plus de taux d'intérêts bas.


> Merci à Coldwell Banker San Francisco Bay Area pour ces informations.
> Quelques sites pour vos recherches de logements :
- sfbay.craigslist.org
- trulia.com
- sanfrancisco.idxco.com
- redfin.com